相続した家・マンションは賃貸に出すべき？売却との比較と判断基準

誰も住まなくなった実家の玄関を開けると、家具はそのままなのに空気だけが冷えている。固定資産税の通知書を見て、そろそろ決めなければと思いながら、思い出のある家を手放す決心もつかない。そんな方は少なくありません。この記事では、相続した不動産を賃貸に出す場合と売却する場合を、収支・税金・リスク・手間の4つの面から比べていきます。判断を分けるのは「買い手が見つかりやすい物件か」「資金がすぐに必要か」「管理を続けられるか」の3点です。この3点で迷いが大きいほど、無理に急いで結論を出さず、相続税評価額の下がり方など税金だけを見た判断が危うい理由や、相続登記の期限も含めて整理してから決めるべきです。

相続した不動産を賃貸するか売却するかは、家賃収入や維持費、税金、売却価格を並べて比べることで結論が見えてきます。地域の需要や物件の状態によって有利な選択肢は変わりますが、資金化を急ぐなら売却、管理に時間と手間をかけられるなら賃貸という向き不向きがはっきりしています。

相続した不動産は売却と賃貸どちらが得か迷ったときの判断軸

買い手が付きやすい物件かどうか、資金の必要度、管理を続けられるかの3点を確認すると、迷いがかなり整理できます。

実家やマンションを相続したものの、賃貸に出すか売却するか決めきれないという方は少なくありません。思い出の詰まった家を手放すのはためらわれますし、かといって空室リスクや管理の手間を背負い続けられるかも不安なところでしょう。細かい損得勘定に入る前に、判断の土台になる3つの軸を確認します。

買い手が見つかりやすい物件かどうか

売却を選ぶなら、そもそも「その物件に買い手が付くかどうか」が出発点になります。駅からの距離や周辺の商業施設、学校区といった立地条件が良い戸建ては、建物が古くなっても土地の価値が下支えします。マンションであれば、都市部・駅近・設備グレードの高さが評価されやすく、再開発が進むエリアでは築年数が経過していても値上がりするケースも見られます。ただし、近隣に新築マンションが供給されると価格競争が起きやすくなる点には注意してください。

立地が良くても油断はできません。逆に、遠方にある実家のように立地条件が厳しい物件は、賃貸募集や管理のための往復に時間とお金がかかりやすく、結果として売却を選ぶ相続人が多いとされています。自分の物件が「欲しい人が現れやすいタイプ」かどうかを冷静に見極めること。これが最初の分かれ道です。

資金がすぐに必要なかどうか

続いて考えたいのが、資金のタイミングです。相続税の納税や教育費、住宅ローンの返済など、まとまった現金がすぐに必要な事情があるなら、売却してキャッシュ化する方が現実的です。相続税は現金一括納付が原則とされており、手元資金だけでは足りない場合、不動産の売却が実質的な選択肢になってくる家庭も多いでしょう。

反対に、当面の生活資金に余裕があり、長期的な資産形成を優先したいなら、賃貸に出して家賃収入を積み上げていく道も選べます。今すぐ現金が欲しいのか、時間をかけて資産を育てたいのか。この資金計画を先に言語化しておくと、後の比較検討がぐっとスムーズになります。

管理の手間や負担を続けられるかどうか

最後の軸は、管理を続けるだけの体力と時間があるかどうかです。賃貸に出すと、入居者募集や契約手続き、家賃の集金、設備トラブルへの対応、確定申告といった業務が継続的に発生します。管理会社に委託すればある程度は任せられますが、大規模修繕の判断や空室対策の方針決めなど、オーナーとしての意思決定からは逃れられません。

遠方の実家であれば、電気・ガス・水道の基本料金や巡回費用、台風後の修繕対応など、住んでいなくても維持コストは発生し続けます。管理を負担に感じず前向きに続けられるなら賃貸、手間を減らして身軽になりたいなら早めの売却が向いています。ここを正直に自問することが、次章で見る具体的なメリット・デメリットを比較する際の判断軸になります。

売却と賃貸それぞれのメリットと注意点

売却は資金化と身軽さ、賃貸は収入の継続と資産保有という、性質の異なる利点を持っています。

前章で挙げた3つの軸を踏まえて、売却と賃貸それぞれの良い面と注意点を整理します。両方の性質を知ってはじめて、自分の状況にどちらが合うかが見えてきます。

売却のメリット：まとまった資金と管理負担からの解放

売却の最大の利点は、まとまった売却代金を一度に受け取れることにあります。相続税の納税資金に充てたり、ローンの一括返済や別の資産運用に回したりと、使い道の自由度が高いのが特徴です。市況によっては、当初の想定より高値で売れる場合もあります。

もうひとつのメリットが、管理負担からの解放です。固定資産税や都市計画税、修繕費、賃貸に出した場合の入居者対応といった継続的な負担から離れられます。精神的な安心材料になる人も多いはずです。相続人が複数いる場合は、売却して現金を分ける「換価分割」を選ぶと、遺産分割がまとまりやすくなります。共有名義のまま放置すると後々の意思決定が難しくなるため、早めに現金化して整理したい相続人には売却が合理的な選択です。

売却のデメリットと注意しておきたいリスク

一方で、売却してしまうと、その後の家賃収入や将来の値上がり益を得る機会は失われます。特に都市部や再開発が進むエリアでは数年後に資産価値が伸びる可能性もあり、「今すぐ売る」ことが常に正解とは限りません。

費用面の負担も見過ごせません。仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、抵当権の抹消費用や測量費など、売却時にはさまざまな諸費用がかかります。譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算され、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります[出典9]。所有期間5年超の長期譲渡所得は所得税15%・住民税5%が基本で、加えて復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が上乗せされます[出典6]。所有期間5年以下の短期譲渡所得だと、所得税30%・住民税9%に復興特別所得税が加わり、税率はより重くなります[出典8]。成約までに数か月かかることも珍しくありません。思い入れのある実家を手放す心理的な負担も無視できないところです。

賃貸のメリット：家賃収入と資産の保有継続

賃貸に出す最大の魅力は、物件を手放さずに家賃という定期収入を得られる点にあります。生活費の補填や貯蓄に回せるほか、需要の高いエリアであれば安定した入居率も期待できます。賃貸中の不動産は金融機関からの融資の担保としても活用しやすく、新たな資産形成の足がかりになる場合もあります。

将来的に地価が上昇すれば、保有を続けた末に売却で利益を得られる可能性も残ります。「今は貸して、いずれ売る」という時間差の戦略を取れるのも、資産をすぐに手放さない賃貸ならではの強みです。

賃貸のデメリットと注意しておきたいリスク

ただし、賃貸経営には空室という不安がつきまといます。入居者が決まらない間も固定資産税や管理費は発生し続けるため、想定より収入が伸びず赤字に近づく状況も起こり得ます。家賃を安易に下げて入居者を確保しようとすると、長期的な収支をさらに悪化させる原因になります。

管理業務そのものの負担も軽くありません。入居者募集や契約手続き、設備の不具合対応、緊急時の連絡対応など、管理会社に委託しても最終的な判断はオーナーに委ねられます。築年数が経った物件では大規模修繕の費用が高額になりやすく、修繕積立が不十分だと自己資金での対応を迫られる場面も出てきます。一度賃貸契約を結ぶと、借地借家法上、貸主側の都合だけで契約更新を拒むことは難しく、正当な理由がなければ入居者に退去を求められません。将来的に自分で住みたくなっても、すぐには取り戻せない点は契約前に理解しておく必要があります。

売却・賃貸それぞれが向いている人の特徴

ここまでの内容を整理すると、売却が向いているのは相続税の納税資金などまとまった現金がすぐに必要な人です。共有名義や遠方物件で管理の手間をかけたくない人や、市況の下落を懸念して早めに現金化したい人にも合っています。相続人が複数いて権利関係が複雑な場合も、売却して代金を分ける方が後々のトラブルを避けられます。

反対に賃貸が向いているのは、当面の資金に余裕があり長期的な資産保有を重視する人です。周辺の賃貸需要が安定しているエリアに物件を持つ人、入居者対応や修繕判断にかける時間と労力を確保できる人にも向いています。手元資金に余裕がなく管理に時間を割けない人は売却を、収入源を増やしながら資産を残したい人は賃貸を選ぶのが基本の考え方です。

相続税評価額の違いから見る売却と賃貸の損得

賃貸に出すと相続税評価額は下がりますが、これは相続税の計算上の話であり、売却時の譲渡所得税とは別軸で考える必要があります。

売却と賃貸それぞれの収支やリスクを見てきましたが、実はもうひとつ、意思決定に影響する要素があります。それが相続税評価額の違いです。ここを理解しておくと、税金面での思わぬ誤解を避けられます。

相続税評価額の計算方法

相続税を計算する際、現金や預貯金は原則として時価がそのまま評価額になります。ただし不動産は異なる方法で評価される点に注意が必要です。土地は国税庁が公表する路線価図を使う「路線価方式」で評価し、路線価が定められていない地域では「倍率方式」が使われます。建物は固定資産税評価額を基準に評価されます[出典1]。路線価方式の計算式は「路線価×補正率・加算率×地積」で、奥行きの形状などに応じた補正が加わります。

相続税そのものは、遺産総額から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額を差し引いて計算します。申告・納税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。また、一定の要件を満たす居住用宅地については、小規模宅地等の特例により、330平方メートルまでの部分の評価額を80%減額できる場合があります[出典5]。ただし、この特例は誰がどのように相続し、居住や事業を継続するかといった要件を満たす必要があり、無条件に使えるわけではない点にご留意ください。

賃貸物件は評価額が下がる仕組み

相続した不動産を賃貸に出していると、相続税の評価額はさらに下がる仕組みがあります。借主には借家権があり、所有者が自由に使いにくくなる分、貸家建付地の評価額は「自用地としての評価額－自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算され、更地や自用の土地より低く評価されます[出典4]。賃貸割合は、課税時期に実際に貸し出されている部屋の床面積の割合で決まります。空室が長引くほど、評価減の効果は小さくなっていきます。

賃貸用の建物についても、貸家であることを理由に固定資産税評価額から一定割合を差し引いて評価します。加えて、賃貸マンションや貸家などの敷地は「貸付事業用宅地等」として、200平方メートルまでの部分について評価額を50%減額できる場合があります[出典5]。ただし、この特例には相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地を原則除外するなどの要件があり、賃貸を始めたタイミングによっては適用できない点に注意しておきましょう。

税金面で見た売却と賃貸の比較

ここで気をつけたいのは、相続税評価額が下がることと、実際に手元に残るお金が増えることは、必ずしもイコールではないという点です。評価減はあくまで相続税の計算上の話です。賃貸を続ける間は家賃収入に対する所得税の申告・納税が毎年発生しますし、空室が続けば評価減の効果自体も薄れてしまいます。「税金だけ見れば賃貸が得」という単純な話ではなく、運営の実態次第で結果は変わってくるものと考えられます。

一方、売却する場合は、相続税評価額の話とは切り離して、前述の譲渡所得税を別途考える必要があります。前述の通り、相続で取得した不動産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります[出典7]。この特例を使うと税負担が圧縮され、結果的に手取りを増やせる場合があります。節税効果だけを目的に賃貸を続けて空室や家賃下落を招くよりも、自分の資金計画に合わせて売却・賃貸を選び、そのうえで使える特例を確認していく順序のほうが、実務としては現実的だといえるでしょう。

売却か賃貸かを決める前に確認しておきたい手順

相場の把握、登記の完了、専門家への相談という3つの手順を踏むことで、判断の精度がぐっと上がります。

税金面の比較が済んだところで、実際に動き出す前に片づけておきたい手順を確認していきましょう。感覚だけで決めてしまうと、後から「相場を見誤っていた」「登記が済んでおらず売却できなかった」という事態にもなりかねません。

物件の相場と収支をシミュレーションする

まず取り組みたいのが、物件の相場観をつかむことです。国土交通省が毎月公表している不動産価格指数によると、令和7年11月分の住宅総合指数は前月比0.7%増、マンション（区分所有）は前月比0.8%増でした[出典10]。ただし、これは全国的な傾向を示す指数であり、個別の相続物件の価格や賃料を直接示すものではない点には注意が必要です。自分の物件があるエリアの実勢感覚をつかむには、国土交通省の不動産情報ライブラリなど、実際の取引価格情報を検索できる公的なサービスを併用するのが現実的でしょう。なお、レインズ(不動産流通機構)は宅地建物取引業者向けのシステムであり、一般の売主が自由に閲覧できるものではない点も押さえておきたいところです。

賃貸を検討する場合は、家賃収入から固定資産税、管理費、修繕費などの経費を差し引いた「不動産所得」がいくら手元に残るかを試算しておきましょう。空室期間が生じる可能性も織り込みつつ、将来の大規模修繕や設備更新の費用まで含めた長期の資金計画を立てておくと、後になって資金繰りに困る事態を避けやすくなります。売却を検討する場合も、年間の維持管理費と売却時のおおよその手取り額を比較し、どちらが家計にとって合理的かを数字で確認しておきたいところです。

名義変更や登記など相続手続きを済ませる

相場感をつかんだら、相続登記を済ませておく必要があります。令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内、遺産分割で取得した場合は遺産分割成立日から3年以内に申請しなければなりません。令和6年4月1日より前に相続した不動産も対象です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます[出典3]。

過去に相続した未登記の不動産についても、令和9年3月31日までに登記を済ませる必要があります。後回しにせず、早めに動いておきましょう[出典2]。売却する場合はもちろん、賃貸に出す場合でも、名義が被相続人のままでは契約行為に支障が出るおそれがあります。相続税の申告・納税は相続開始を知った日から10か月以内という期限もあるため、評価額の算定や特例の適用判断とあわせて、早めに手続きを進めておきましょう。

不動産会社に相談して具体的な選択肢を絞る

相場と登記の見通しが立ったら、不動産会社へ相談し、自分の物件で実際にどのような選択肢が取れるかを具体的に絞り込んでいきます。売却なら査定額や想定される売却期間、賃貸なら想定家賃と空室リスクの見立てなど、机上の試算だけでは分からない情報を得られるでしょう。

相続に伴う不動産の売買では、譲渡所得税や特例の適用可否など税務判断が絡む場面も多いため、税務に詳しい不動産会社や税理士に早めに相談しておくと安心です。複数の選択肢を提示してもらい、自分の資金計画や管理への向き合い方と照らし合わせながら、最終的な判断を固めていきましょう。

今後のアクション

売却と賃貸のどちらにも一長一短があり、自分の資金状況と管理への向き合い方が最終的な決め手になります。

ここまで、判断軸、メリット・デメリット、相続税評価額の違い、実務手順の順にご紹介してきました。相続した不動産は、思い出があるからこそ手放しにくいものです。とはいえ、管理を続けるにも相応の覚悟が要ります。まとまった資金がすぐに必要で、管理の手間を負いたくないなら、売却が現実的な選択になるでしょう。反対に資金に余裕があり、長期的に家賃収入を積み上げていきたい場合は、賃貸という道も十分に選べます。

相続税評価額の話は、あくまで相続税の計算上の論点です。実際の手取りや税負担とは切り離して考える必要がある点も、忘れないようにしたいところです。相場の確認、相続登記、不動産会社への相談という手順を一つずつ踏んでいけば、後悔の少ない選択に近づけます。迷ったときこそ一人で抱え込まず、専門家の視点も借りながら、自分に合った答えを見つけていきましょう。

まとめ

売却は現金化と管理負担からの解放、賃貸は家賃収入と資産の保有継続がそれぞれの利点です。どちらが正解かは物件や家族の事情によって変わりますし、思い出のある家をどう受け止めるかも人それぞれでしょう。それでも、買い手の付きやすさ・資金の必要性・管理の続けやすさを順に確かめていけば、迷いはかなり絞り込めます。

特に、遠方の物件や共有名義のケース、相続税の納税資金に不安がある方には、早めの整理が効いてきます。相続登記には期限があるため、判断を先延ばしにすること自体がリスクになる点も忘れないでください。

出典

1. [出典1] 財産評価基準書｜国税庁 — https://www.rosenka.nta.go.jp/
2. [出典2] 法務省：相続登記の申請義務化に関する概要資料 — https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00600.html
3. [出典3] 不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！ | 政府広報オンライン — https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html
4. [出典4] No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm
5. [出典5] No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
6. [出典6] No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
7. [出典7] No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
8. [出典8] No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
9. [出典9] No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
10. [出典10] 報道発表資料：不動産価格指数（令和７年１１月・令和７年第３四半期分）を公表 ～不動産価格指数、住宅は前月比0.7％増加、商業用は前期比1.1％増加～ - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00252.html

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